RIPASSIAMO INSIEME: La donazione di cosa altrui

Tizio, comproprietario con il fratello di un fabbricato, dona al nipote Caio la nuda proprietà della sua quota indivisa.

Al momento della morte di Tizio, il fratello Mevio adisce il Tribunale competente chiedendo la divisione dei beni ereditari, lo scioglimento della comunione ordinaria nonché l’inclusione tra i beni da dividere anche di quelli oggetto della donazione conclusa traTizio e Caio.

Quest’ultimo, allora, si rivolge tempestivamente al proprio legale di fiducia per avere delucidazioni circa la validità o meno del contratto di donazione intercorso.

Il candidato, assunte le vesti del legale, rediga motivato parere, analizzando le problematiche giuridiche sottese al caso in esame.


Scopri come le recenti Sezioni Unite del 2016 pongono fine al contrasto giurisprudenziale, scaricando il nostro schema di svolgimento.

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Schema di svolgimento traccia assegnata al Corso Online SoloPareri 2016

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La forma del contratto di locazione ad uso abitativo. Applicazione di una sentenza a Sezioni Unite. 3/5 (1)

PARERE IN MATERIA DI DIRITTO CIVILE

Tizio concede in locazione a Caio un immobile di sua proprietà. Ai fini di evadere il fisco egli impone al conduttore di concludere il relativo contratto in forma orale in luogo di quella scritta.

A distanza di pochi mesi, però, Sempronio, stante la necessità di reperire immediatamente per ragioni di lavoro un’abitazione in quella stessa zona, offre di pagare a Tizio un canone di locazione più alto pur di entrare nel godimento di quell’immobile.

Tizio, allora, interessato a lucrare una maggiore rendita, propone azione nei confronti di Caio per la liberazione dell’appartamento, adducendo la nullità del contratto di locazione intercorso, in quanto sprovvisto della necessaria forma scritta prevista dalla legge, intimando di conseguenza al conduttore di liberarlo immediatamente.

Tuttavia Caio –  che nel frattempo aveva apportato delle migliorie all’immobile locato previo accordo con il proprietario – decide di far valere le proprie ragioni e si rivolge al proprio avvocato. Il candidato, assunte le vesti del legale di Caio, premessi cenni sul requisito formale del contratto, rediga motivato parere sulla questione.

SCHEMA DI SVOLGIMENTO

Nel caso in esame occorre evidenziare quali siano le parole chiave utili alla scelta degli argomenti di cui trattare. In rosso  sono indicate quelle ritenute nodali per la risoluzione.

1) Forma

2) Locazione

2.1) Migliorie

3) Azione di nullità

Riferimenti normativi

– disciplina generale → art. 1325 c.c.; art.1350 c.c.; art. 1571 c.c.; art. 1592 c.c.; artt. 1418 e ss. c.c. con particolare riferimento all’art. 1421 c.c.;

– disciplina particolare → L. n. 431/1998 art. 1 co. 4, art. 2 co. 1 e 3; art. 13 co. 5 (ante legge di stabilità n.208/2015); art 13 co. 6 come modificato dopo la legge di stabilità.

Riferimenti giurisprudenziali

– Cass. Civ., SS. UU., 17/09/2015, n. 18214.

Premesse

L’elaborato era volutamente privo di date per evidenziare la modifica normativa che ha mutato l’assetto sostanziale della disciplina della nullità per difetto di forma.

Pertanto, è chiaro che un elaborato pienamente sufficiente doveva prevedere due soluzioni distinte a seconda che il contratto verbale fosse venuto ad esistenza prima o dopo la riforma.

L’analisi del dato normativo  doveva portare l’allievo ad analizzare sia la nullità assoluta, sia la nullità relativa.

Il quesito

La forma verbale nel contratto di locazione ad uso abitativo dà luogo a nullità per difetto di un requisito essenziale?

Se il contratto è nullo quale tipo di tutela può azionare il conduttore al quale sia stata imposta la forma verbale?

A) Sulla forma in generale – cenni

Per forma del contratto si intende la modalità esteriore con cui si manifesta l’accordo delle parti → La forma è quindi la veste esteriore della manifestazione di volontà che può essere espressa o tacita. E’ elemento essenziale del contratto solo quando risulta prescritta dalla legge a pena di nullità (art. 1325 co. n. 4 e art. 1350 c.c.) → PRINCIPIO DI LIBERTA’ DELLE FORME: l’onere formale imposto dalla legge, in quanto limitativo dell’autonomia delle parti, deve considerarsi prescrizione eccezionale. Pertanto, quando prescritta, l’ordinamento richiede che la volontà si manifesti all’esterno per mezzo di atto pubblico (art. 2699 c.c.) o scrittura privata (artt. 2702 ss.). Forma ad substantiam → in difetto la sanzione comminata è la NULLITA’ ex art. 1418 c.c.. L’atto è tamquam non esset e quindi non in grado di modificare la realtà giuridica. Forma ad probationem → l’atto è valido anche se non riveste la forma prescritta, ma vi è l’impossibilità di provarlo in giudizio.

B) Sulla nullità del contratto di locazione orale

La locazione ad uso abitativo è disciplinata dalla l. n. 431/1998.

La legge in esame trova la sua ragion d’essere nella volontà del legislatore di liberalizzare il mercato locatizio e arginare il mercato sommerso derivato dalla legge dell’equo canone (Legge 27/7/1978 n. 392) che aveva compresso la generale libertà di contrattazione.

Non vi è però la nozione di contratto di locazione, che si ricava dalle norme generali e più precisamente dagli artt. 1571 e ss c.c. .

Art. 1571 c.c. → La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Natura giuridica → contratto obbligatorio, oneroso (la concessione in godimento della cosa senza corrispettivo è un comodato), a prestazioni corrispettive, di durata, a forma libera (la forma scritta è richiesta nel caso in cui l’oggetto consista in un bene immobile locato per una durata superiore ai nove anni ex art. 1350 co. 1 n. 8) o nel caso dei contratti di locazione ad uso abitativo (art. 1 co. 4 l. n. 431/1998).

Locazione ad uso abitativo → Art. 1 co. 4 → “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.

Sulle parole evidenziate la giurisprudenza ha incontrato diversi problemi interpretativi. La questione non è di poco momento visto che dalla soluzione in merito alla forma dipendono diverse conseguenze.

Tre gli indirizzi sorti sulla questione:

a) la giurisprudenza di merito, quasi all’unanimità, ritiene che la L. 431 richieda la forma scritta a pena di nullità → forma ad substantiam: infatti la disposizione speciale andrebbe letta in combinato con l’art. 1418, co. 1 c.c. che sancisce la nullità dei contratti privi di uno degli elementi essenziali, quale è la forma quando prescritta a pena di nullità (art. 1325 n. 4 c.c.), ovvero con l’art. 1350 n. 13 c.c. che annovera, tra gli atti che vanno stipulati con questa forma, anche quelli “specificamente indicati dalla legge” → NULLITA’ ASSOLUTA;

b) pronunce isolate di segno opposto, ritengono che, stante la mancanza di un’espressa previsione in ordine alla nullità, la forma debba ritenersi ad probationem con conseguente validità del contratto concluso in forma orale → CONTRATTO VALIDO ED EFFICACE;

c) per diverso orientamento la forma del contratto di locazione ad uso abitativo sarebbe da ritenersi ad essentiam → rispondente alla ratio della legge che è quella di trarre dall’ombra del sommerso e della conseguente evasione fiscale i contratti di locazione → NULLITA’ ASSOLUTA in tutti i casi tranne in quello disciplinato dall’art. 13 co. 5 l. n. 431/1998 (ante modifica) → ”Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinnanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’art. 2 ovvero dal comma 3 dell’art. 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’art. 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell’art. 2 ovvero quello definito ai sensi dell’art. 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti”. → NULLITA’ RELATIVA esperibile dal solo conduttore in questa ipotesi.

CASS. SS.UU. N. 18214/2015 → risolve il contrasto stabilendo che la forma nel contratto di locazione è elemento essenziale dello stesso e, in suo difetto, il contratto deve essere dichiarato nullo. La nullità è di carattere assoluto e quindi esperibile secondo i dettami dell’art. 1421 c.c. tranne nel caso delineato dall’art. 13 co. 5 l. 431/2015. In questo caso la nullità, per espressa previsione, è relativa con la conseguenza che solo il conduttore può esperirla.

La Suprema Corte, quindi, aderisce all’ultimo orientamento.

In questo momento è opportuno analizzare i vari tipi di nullità richiamati e gli effetti che a queste conseguono.

NULLITA’ → siamo nella patologia del rapporto giuridico e nell’alveo delle invalidità → la nullità è la patologia più grave che può colpire un negozio giuridico in quanto ne provoca l’assoluta mancanza di efficacia. Un negozio nullo è come se non fosse mai sorto e, quindi, tutto quello che è stato dato in base a questo negozio potrà essere ripetuto.

Art. 1418 c.c. → 4 tipi di nullità:

1) nullità per contrarietà a norme imperative (nullità virtuale);

2) nullità per difetto di uno degli elementi essenziali del contratto (nullità strutturale);

3) nullità per illiceità della causa;

4) nullità negli altri casi stabiliti dalla legge (nullità testuale). Legittimazione all’azione → art. 1421 c.c. → Salvo diverse disposizioni di legge, (clausola di riserva) la nullità può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice.

La clausola di riserva ci indica che una differente legittimazione deve essere prevista per legge. Di conseguenza le nullità relative o di protezione debbono trovare giustificazione nel disposto legislativo.

NULLITA’ RELATIVA → tale nullità non appartiene alle regole generali dettate dal codice del ’42, mentre era prevista dal codice civile del 1865 (artt. 1300 e ss.) → prevede la legittimazione all’azione solo di una parte, quella ritenuta più debole nel rapporto contrattuale. Ciò perché si presume un disequilibrio che la legge tende ad eliminare → attraverso di essa si ha l’effetto di inefficacia originaria del congegno negoziale, ma si rimette alla sola parte, a presidio del cui interesse è posta la sanzione, la possibilità di agire in giudizio per far valere la causa di invalidità. Esempio di nullità relativa è l’art. 36 del Codice del Consumo.

EFFETTI DELLA NULLITA’ → il contratto è nullo all’origine (ex tunc). Il giudice, infatti, è chiamato solo a dichiararlo tale. Ciò significa che, a prescindere dalla legittimazione ad agire, l’effetto è quello dell’impossibilità della produzione di effetti → con la declaratoria di nullità si torna alla situazione giuridica preesistente per entrambi i contraenti e, se vi è stata data esecuzione, si ha diritto alle restituzioni. L’azione è imprescrittibile (art. 1422 c.c.), né il contratto può essere convalidato (art. 1423 c.c.). Può essere convertito ex art. 1424 c.c. solo nel caso in cui produca gli effetti di un contratto diverso del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità.

Esiste un’altra ipotesi di nullità, quella parziale ex art. 1419 c.c .

C) Sulla legittimazione attiva

Occorre ora fare una distinzione a seconda che il contratto sia stato concluso entro il 31/12/2015 oppure durante l’anno 2016. Per comprendere occorre specificare che la legge di stabilità ha modificato l’art. 13 della l. n. 431/2015 eliminando, fra l’altro, il periodo di cui al co. 5 relativo all’imposizione da parte del locatore di una forma diversa da quella prescritta dalla legge.

C1) Ante riforma → analizzate le norme, sussunte le stesse nel caso concreto:

Conclusione 1 → Tizio, locatore e Caio, conduttore stipulano un contratto verbale per espressa imposizione del locatore Tizio che così ha intenzione di evadere il fisco → violazione dell’art. 1 co. 4 l. 431/1998 → NULLITA’ RELATIVA (art. 13 co. 5 l. 431 co. 5) → Caio, nel giudizio instaurato da Tizio eccepisce la carenza di legittimazione all’azione di nullità. Caio non vuole rilasciare l’appartamento → Caio chiede che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi per durata e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto nel caso che il conduttore abiti stabilmente l’alloggio a fini abitativi. Il giudice, inoltre, stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti al prezzo da lui stabilito (n.b. Il giudice stabilisce il canone in base agli artt. 2 co. 3 o 5 co. 2 e 3). Nel caso delle migliorie, stante l’accordo fra locatore e conduttore e sempre nei limiti di quanto stabilito dall’art. 1592 c.c., il conduttore potrà richiedere le somme al rilascio dell’immobile quando la locazione sarà terminata.

C2) Post riforma → la conclusione è nettamente differente. Venuto meno il disposto relativo all’imposizione la nullità deve intendersi quale assoluta e la legittimazione all’azione sarà di entrambi i contraenti → Il giudice dichiarerà la nullità del contratto per espressa azione di Tizio. Caio dovrà procedere al rilascio dell’immobile immediatamente chiedendo la ripetizione di quanto corrisposto (es. caparra etc).

Per le migliorie, stante l’accordo fra i due, egli potrà chiederne la ripetizione per indebito oggettivo.

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Nuove prospettive, nuove collaborazioni. 5/5 (1)

Oggi siamo lieti di annunciare l’inizio di una nuova collaborazione con “Patrimonia&Consulenza“, una rivista dedicata al mondo delle successioni, delle donazioni e degli strumenti di protezione del patrimonio.

Siamo orgogliosi di questo nuovo scambio e siamo convinti si rivelerà un volano formidabile di idee e contenuti, giacché siamo fermi sostenitori della condivisione della conoscenza.
Soprattutto nel nostro universo, quello del diritto, troppo spesso abbandonato al tecnicismo fine a sé stesso e all’oscurantismo linguistico, vera e propria Caporetto della comunicazione.

Dunque alleghiamo in fondo alla pagina il nostro primo contributo, di cui ci siamo già occupati sul nostro portale, relativo alla tematica degli accordi prematrimoniali, contenuto in una rubrica dal nome assai accattivante “Look to the future”

Non vi resta che rimanere sintonizzati per non perdere i nostri aggiornamenti!

Patrimonia&Consulenza – Accordi prematrimoniali

 

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RIPASSIAMO INSIEME: l’usucapione di azienda 5/5 (1)

 

Il caso concreto

Tizio e Caio, fratelli,  sono contitolari di un’azienda farmaceutica della quale fa parte pure una farmacia. Decidono di donare le proprie quote ai propri rispettivi figli, Tizietto e Caietta. I due giovani proseguono su due strade lavorative differenti. Mentre Caietta si laurea in farmacia ed inizia a lavorare presso la farmacia di famiglia per venti anni consecutivi, Tizietto si diletta in pittura.

Data la situazione di fatto Caietta decide di rivendicare la proprietà dell’intera azienda e per questo si reca dal proprio legale di fiducia.

Quesito

1) L’aver lavorato presso la farmacia per venti anni consecutivi si identifica con il possesso utile all’usucapione?Più semplicemente: vi è stata interversione del possesso?

2) Può dunque Caietta usucapire l’azienda?

Queste le domande a cui si deve dare risposta per raggiungere un risultato positivo all’esame. Questa fase è molto importante poiché se non si comprende la domanda sarà impossibile fornire una soluzione. more “RIPASSIAMO INSIEME: l’usucapione di azienda 5/5 (1)

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Corso online “SoloPareri” 2016 II parere assegnato in materia di diritto civile 5/5 (3)

II parere in diritto civile dell’08/10/2016

Tizio e Caia, novelli sposi, decidono di acquistare un immobile da adibire a loro casa coniugale nel gennaio del 2016. Avendo scelto l’immobile si apprestano a svolgere tutti gli opportuni controlli precedenti l’acquisto e, proprio in occasione di questi, si avvedono di un’ipoteca gravante su di esso.
Non volendo rinunciare all’acquisto concludono con il venditore Sempronio una scrittura privata avente ad oggetto la stipulazione di un preliminare di compravendita qualora, entro il marzo del 2016, la banca BETA dia il suo assenso alla cancellazione della suddetta ipoteca.
Nelle more della decisione della banca BETA, Tizio e Caia, avendo trovato un’altra abitazione più confacente ai loro bisogni e non gravata da alcun peso, decidono di non procedere all’acquisto dell’immobile di Sempronio.
Quest’ultimo, allora, assumendosi promittente venditore e ritenendosi danneggiato dalla decisione dei due, decide di rivolgersi ad un legale di propria fiducia per avere chiarimenti sulla validità della scrittura privata e sulla possibilità di chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’accordo intercorso ex art. 2932 cod. civ.
Il candidato, assunte le vesti del legale di Sempronio, rediga motivato parere.
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Corso online “SoloPareri” 2016 II parere assegnato in materia di diritto penale 5/5 (1)

Tizio, dirigente della Polizia di Stato, nel giugno del 2015 informa Caio – suo amico di vecchia data nonché esponente di vertice della locale cosca ‘ndranghetista – che la Procura distrettuale antimafia aveva spiccato mandato di custodia cautelare in carcere a suo carico per il delitto di cui all’art. 416 bis cod. pen., accertato in Milano dall’ottobre del 2012 sino alla data odierna.
Grazie a tale segnalazione Caio riusciva a sfuggire all’arresto.
Dalle successive indagini, peraltro, emergeva che Tizio non era nuovo a questo tipo di condotte: infatti, già nel 2010, aveva aiutato Sempronio – capo della medesima cosca cui è affiliato Caio – ad eludere le investigazioni dell’autorità giudiziaria attraverso la comunicazione di dati di indagine riservati, nonché a fargli ottenere il porto d’armi mediante l’omissione di atti inerenti al proprio ufficio.
Arrestato Caio grazie alle dichiarazioni di alcuni collaboratori di giustizia, Tizio si reca immediatamente dal proprio legale di fiducia.
Il candidato, assunte le vesti del legale, premessi cenni sulla configurabilità del concorso eventuale nel reato associativo di cui all’art. 416 bis cod. pen., dica se la condotta tenuta da Tizio integri la fattispecie di concorso esterno in associazione mafiosa, ovvero quella di favoreggiamento personale. more “Corso online “SoloPareri” 2016 II parere assegnato in materia di diritto penale 5/5 (1)

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Corso on line “SoloPareri” 2016 I atto giudiziario in materia di diritto penale 5/5 (2)

Traccia assegnata (01/10/2016)

Tizio, incensurato, nell’estate del 2015 si recava presso l’abitazione di Caio sita in Roma e, suonando al citofono, gli chiedeva di scendere.

Non appena sceso, Tizio dapprima chiedeva a Caio spiegazioni circa la relazione da quest’ultimo intrapresa con la sua fidanzata e, sentendosi preso in giro da Caio che iniziava a provocarlo, non riuscendo più a controllarsi, impetuosamente raccoglieva un bastone da terra e brandendolo in aria minacciava Caio con espressioni del tenore che segue: “se non la smetti ti ammazzo” e successivamente lo colpiva alla spalla.

Alla scena assisteva anche una vicina di casa che però non interveniva. Resosi subito dopo conto del gesto e vedendo che Caio non rimaneva ferito, decideva di andarsene.

Successivamente non contattava più Caio. Due mesi dopo, Caio si recava personalmente dai Carabinieri e sporgeva querela contro Tizio, il quale veniva indagato per i reati di minaccia aggravata e percosse in continuazione tra loro.

Il magistrato del Pubblico Ministero, a seguito d’indagini consistite esclusivamente nell’interrogatorio dell’indagato, in data 20 marzo 2016, notificava a Caio richiesta di archiviazione ex art. 131 bis c.p. Caio, pertanto, si rivolgeva ad un legale per veder tutelate le proprie ragioni.

Il candidato, assunte le vesti del difensore di Caio, rediga l’atto più opportuno ivi enunciando espressamente le motivazioni. more “Corso on line “SoloPareri” 2016 I atto giudiziario in materia di diritto penale 5/5 (2)

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Corso on line “SoloPareri” 2016 I atto giudiziario in materia di diritto civile 4.5/5 (2)

Traccia assegnata (01/10/2016)

Tizio, residente nel Comune di Roma, mentre percorreva la via Alberobello sita nel centro abitato del Comune di Tivoli (ove si era recato per andare a trovare un amico), in ore serali, a causa di presenza di materiale viscoso sul marciapiede e residui di un precedente lavoro occorso sulla stessa, tra l’altro parzialmente coperti da fogliame, cadeva rovinosamente a terra.
La presenza del suddetto materiale non era segnalata e la strada era poco illuminata.
A seguito dell’infortunio, a cui assistevano anche due passanti che gli prestavano soccorso, veniva chiamata l’ambulanza e la polizia municipale.
Portato presso il più vicino nosocomio veniva riscontrata una rottura del femore e della spalla per danni fisici, anche con postumi permanenti, liquidabili in circa 30.000,00 Euro. Inoltre a seguito del sinistro Tizio ebbe a sottoporsi ad innumerevoli visite mediche.
Pertanto, si recava dal proprio legale per una consulenza in materia.
Il candidato assunte le vesti del legale di Tizio rediga l’atto più opportuno. more “Corso on line “SoloPareri” 2016 I atto giudiziario in materia di diritto civile 4.5/5 (2)

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Il diritto civile del terzo millennio: i contratti esistenziali 4.5/5 (2)

Oggi ci occupiamo di una tematica attuale e di notevole interesse: i contratti esistenziali. In particolare ne affronteremo una particolare specie, gli accordi prematrimoniali (qui un breve commento alla proposta di legge n. 2269/2014) volti a regolare gli aspetti non patrimoniali del rapporto tra i futuri coniugi. La riflessione però può essere estesa a tutte quelle figure di accordi la cui causa è intrinsecamente connotata dal soddisfacimento di interessi di natura personale, tradizionalmente ritenuti non giuridicizzabili.
Chiave di lettura di questo come di altri temi inerenti il panorama civilistico è il cambiamento del paradigma di riferimento del sistema, che cessa di essere “schiavo” di logiche mercantili in favore della valorizzazione degli interessi personali degli individui.
Buona lettura! more “Il diritto civile del terzo millennio: i contratti esistenziali 4.5/5 (2)

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